公務員建屋合作社與市區重建：確保合理補償的重要性
引言
市區重建局已經公佈了兩個與公務員建屋合作社的相關的重建計劃。但是，公務員建屋合作社的成員/相關物業的業主在市區重建中面臨著不少獨特的挑戰。公務員建屋合作社相關物業一般存在轉讓物業的限制，這些成員在未經合作社解散的情況下，往往不能直接將他們的單位出售給市區重建局。
這種情況下，政府的土地收回機制將會適用，而土地收回機制適用的情況下，徵用的補償一般低於市區重建局所提出的收購價，因為在一般情況下土地收回的賠償是基於樓宇現有價值計算的。但是，公務員建屋合作社樓宇一般密度較低，市區重建價值亦因此較高。故此，牽涉公務員合作社的市區重建局收購通常比較複雜。
本文旨在分析公務員建屋合作社的成員在市區重建中面臨著獨特的挑戰，供參考之用。
公務員建屋合作社的角色與挑戰
公務員建屋合作社是為了解決公務員住房問題而設立的團體，合作社持有相關的物業，而社員有權使用相關的單位。 這種擁有權結構令產權轉換複雜。 若社員要取回單位所有權，個別出售單位，需先解散合作社，並且至少需要75%的社員同意。
未補地價單位
但是，即使社員取回單位所有權，根據政府地契中的禁止轉讓條款，未經支付土地補地價，業主亦無法自由轉讓其單位。 但是，在這情況下，市區重建局起碼可以向相關業主發出收購邀約，因為社員是擁有大廈單位的業權。相關業主可以同區7年樓齡基準的收購價賣出相關物業予市建局，早日購買新屋。另外，市區重建局在一般情況下會協助相關業主補地價，故此相關業主需要獨自處理的法律程序會比較少（詳情可參閱市區重建局相關的文件）。
已補地價單位
當然，某些單位在合作社解散後已經被賣出。 在這情況下，相關單位的現有業主毋需支付補地價，因為相關單位在首次被賣出時，補地價費用應已獲支付。在此情況下，這些已補地價單位的業主可省卻補地價的程序，唯一需要處理的就只有賣出單位相關的法律手續。
土地徵用與市區重建的補償問題
如果未能取得75%社員同意而解散合作社，在合作社未解散的情況下，市區重建局不能直接向個別成員發出收購邀請，因為個別成員並不擁有大廈的業權。 這時，可能需要通過政府土地收回機制來推進重建項目，這涉及到以下兩個方面的補償問題：
- 補償的計算基礎：土地收回通常基於當前土地的價值（包括地皮上的建築物的價值）進行補償，這可能不反映在重建後實際的市場價值。
- 市場價值與徵用補償的差異：如果市區重建局作為私人地主購買單位，市區重建局通常會基於同區7年樓齡單位的樓價出價（如收購單位是自用住宅）。故此，如市區重建局作為私人地主購買物業，所得的金額通常會高於土地收回機制下政府所提供的補償。
但是，實際上，由於合作社樓宇的密度一般較低，儘管土地收回是基於當前土地的價值進行補償，所得的金額有可能比按照同區7年樓齡單位的呎價所提出的收購價為高。
專業評估的重要性
所以，為確保合理的補償，合作社成員/相關單位業主應考慮聘請專業測量師和律師來評估其物業的真實價值以保障法律權益：
- 測量師的作用：專業測量師可以提供獨立的市場價值評估，確保成員了解他們單位的真實市場價值/收購價是否合理（包括同區7年樓齡單位的真實呎價，以及所收購的單位本身的價值）。
- 律師的作用：專業律師可以幫助成員/業主理解和挑戰收購過程中可能存在的法律問題，保護業主的權益。
更多的賠償？
按照上訴法庭的案例，如果截至收回土地之日，在「相對可能性衡量」(on the balance of probabilities) 的準則下，證據顯示重新發展是可能的，在釐定收回土地的補償時，重建價值（Redevelopment Value）將會被考慮在內。這種可能性可以通過以下方式證明：
(i) 物業業主真實提出的重新發展計劃（無論是單獨或是與其他地皮合併重新發展）；
(ii) 被徵收物業附近有重建/重新發展的證據（無論被徵收物業是否包括在重新開發計劃的範圍內），而該等證據支持以下結論：即在合理可預見的時間範圍內，因著附近有重建/重新發展，所以被徵收的物業（無論是單獨或與連同其他地皮）是可能被重新發展的，而相關的重新發展計劃是切實可行的。
故此，如果在收回土地之日，證據顯示重新發展是可能的，業主/社員將可以獲得反映重建價值的額外賠償（a premium that reflects the redevelopment value），而相關額外賠償是在反映物業現有價值的賠償以上的賠償。當然，是否能夠獲得反映重建價值的額外賠償完全取決於證據的充分程度。如果有相關證據，業主/社員應當好好保存，並且儘快尋求專業的法律意見。
結論
對於公務員建屋合作社的成員而言，了解如何在市區重建項目中獲得公正和合理的補償至關重要。聘請專業的測量師和律師可以更有效地保護自己的權益，並確保在重建收購過程中獲得應得的補償。
本行致力代表業主向市區重建局出售相關被收購的物業，請即致電本行熱線6028 7800查詢。